Teuer und knapp: Berlin steckt in einer Wohnungskrise

Berlin (dpa/bb) – Berlinerinnen und Berliner ächzen unter zu hohen Mieten, finden keine Wohnung oder werden aus ihren Kiezen verdrängt – die Wohnungskrise in der Hauptstadt ist eines der Spitzenthemen im Wahlkampf vor der Abgeordnetenhauswahl am 20. September. Ein Überblick über die Entwicklungen der vergangenen Jahre. 

Wie äußert sich die Krise? 

Wer in Berlin auf Wohnungssuche ist, erlebt die grotesken Auswirkungen der Wohnungskrise. Anbieter erhalten für eine freie Wohnung oft Hunderte Anfragen. Dutzende Interessierte stehen bei den Besichtigungen Schlange. Wer eine Wohnung findet, akzeptiert laut Berliner Mieterverein oft Mietverträge, die gegen geltendes Recht verstoßen – aus Angst vor dem Wohnungsverlust. 

«Besonders betroffen sind eindeutig Alleinerziehende und ältere Menschen, insbesondere Rentner», teilt der Mieterverein mit. «Viele wehren sich nicht, also nicht einmal gegen Mieterhöhungen, weil längst die Angst vor Wohnungsverlust dominiert, und sei es durch Eigenbedarfskündigungen, wenn man sich wehrt.» Noch vorsichtiger seien Mieterinnen und Mieter mit Migrationshintergrund. 

Wie haben sich die Mieten in Berlin entwickelt? 

Einen zentralen Durchschnittswert für die Entwicklung der Mieten in Berlin gibt es nicht. Denn Miete ist in der Hauptstadt nicht gleich Miete. Das sind die wichtigsten Veränderungen. 

• Angebotsmieten/Portalmieten:
  Wer verstehen will, warum sich in Berlin die Situation immer weiter zuspitzt, muss sich anschauen, was auf den Immobilienportalen los ist. Zwischen 2016 und 2025 stieg der Median der dort inserierten Angebotsmieten laut Investitionsbank Berlin (IBB) von 9,00 Euro pro Quadratmeter netto kalt auf 15,78 Euro. «Damit verzeichnete Berlin in den vergangenen Jahren einen stärkeren prozentualen Anstieg als andere Metropolen wie München oder Hamburg», heißt es bei der IBB. 

  Besonders dramatisch ist die Situation demnach bei Angebotsmieten für neu gebaute Wohnungen. Hier lag der Median im vergangenen Jahr den Angaben der Investitionsbank zufolge bei 19,97 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg von mehr als 58 Prozent im Vergleich zu 2016. Die hohen Mietpreise treffen in Berlin derzeit also vor allem diejenigen, die umziehen müssen. 

  Beim Median handelt es sich nicht um den statistischen Durchschnitt, sondern um den allgemeinen Zentralwert. Es gibt also genauso viele erfasste Mietwerte darüber wie darunter. 
   

• Bestandsmieten: 
  Glücklicher können sich oft diejenigen schätzen, die seit Jahren in derselben Mietwohnung leben. Die sogenannten Bestandsmieten, die Haushalte aktuell in einem bestehenden Mietverhältnis zahlen, steigen laut Mieterverein zwar ebenfalls. Noch liegen sie allerdings deutlich unter den Angebotsmieten. Die Investitionsbank Berlin (IBB) verweist auf den Zensus 2022, wonach die durchschnittliche Nettokaltmiete in bestehenden Mietverhältnissen bei 7,67 pro Quadratmeter lag. 

  Aktuellere Zahlen hat der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), der genossenschaftliche, landeseigene, kirchliche aber auch private Wohnungsunternehmen vertritt, denen in Berlin zusammen rund 45 Prozent aller Mietwohnungen gehören. Demnach lag die durchschnittliche Nettokaltmiete im Bestand der Mitgliedsunternehmen zum 30. Juni 2025 bei 7,10 Euro pro Quadratmeter. Das waren 3,6 Prozent mehr als zum Vorjahreszeitpunkt.
   

• Neuvertragsmieten bei Genossenschaften und landeseigenen Wohnungsunternehmen:
  Viele Wohnungssuchende hoffen auf eine günstigere Wohnung bei einer Genossenschaft oder bei einer der sieben landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Die durchschnittlichen Neuvertragsmieten bei Genossenschaften lagen dem BBU zufolge im vergangenen Jahr bei durchschnittlich 7,95 Euro pro Quadratmeter. Bei den landeseigenen Gesellschaften lag der Quadratmeterpreis bei Neuverträgen mit 9,31 Euro demnach darüber, war aber ebenfalls deutlich günstiger als die Portal-Angebote. Aufgrund der hohen Nachfrage nehmen Genossenschaften derzeit kaum neue Mitglieder auf.
   
• Die ortsübliche Vergleichsmiete:
  Sie bezieht sich auf miteinander vergleichbare Mietpreise in bestimmten Lagen für bestimmte Wohnungstypen, -größen und -ausstattungen. Wer wissen will, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete in seiner Umgebung ist, kann dies unter den entsprechenden Merkmalen im Berliner Mietspiegel nachschauen. 

  Der Median aller dort aufgeführten Nettokaltmieten liegt in der aktuellen Ausgabe für 2025 bei 7,71 Euro pro Quadratmeter. Das sind 50 Cent mehr als im Vorjahr. Im Jahr 2015 lag der Median im Mietspiegel noch bei 5,84 Euro pro Quadratmeter. 

Warum ist der Wohnungsmarkt so angespannt?

Zwei Hauptprobleme bedingen sich gegenseitig. Zum einen gibt es aus Sicht vieler Fachleute ein großes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. «Zwischen 2012 und 2022 kamen rund 211.100 Haushalte, aber nur etwa 137.600 Wohnungen hinzu – ein rechnerisches Mindestdefizit von 73.500 Wohnungen», teilt die IBB auf Anfrage mit. Zum anderen führt die große Lücke zwischen hohen Neuvertrags- und deutlich niedrigeren Bestandsmieten dazu, dass viele Menschen innerhalb Berlins kaum noch umziehen. «Die innerstädtische Umzugsquote sank 2024 auf 4,6 Prozent», teilt die IBB auf Anfrage mit. «Dadurch wird vorhandener Wohnraum nur eingeschränkt neu verteilt.»

Ein ebenfalls großes Problem ist der rapide Wegfall sogenannter Sozialwohnungen. Ende 2020 gab es laut Senatsverwaltung in der Hauptstadt knapp 180.500 geförderte Wohnungen. Nur vier Jahre später, Ende 2024, hatte sich der Bestand auf etwas mehr als 97.000 nahezu halbiert. Das liegt daran, dass jedes Jahr Tausende Wohnungen aus der zeitlich begrenzten Sozialbindung fallen und dann zu deutlich höheren Preisen vermietet werden können. Immerhin: Sowohl 2024 als auch 2025 wurde laut Senat das eigene Ziel erreicht, jeweils mehr als 5.000 neue Förderwohnungen zu genehmigen. 

Wie versucht die Stadt, die Mieten einzudämmen? 

In Berlin gibt es eine Reihe von Regeln und Instrumenten, mit denen der Senat versucht, die Mietenentwicklung zu bremsen. Das sind die Wichtigsten.

• Mietpreisbremse:
  Für ganz Berlin gilt bis Ende 2029 eine sogenannte Mietpreisbremse für Neuvertragsmieten. Sie besagt, dass zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses die Miete grundsätzlich die im Mietspiegel aufgeführte ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen darf. Ausgenommen davon sind Neubauwohnungen mit Erstvermietung nach dem 1. Oktober 2014. Auch nach einer umfassenden Sanierung kann bei der nachfolgenden Erstvermietung ein höherer Mietpreis verlangt werden oder dann, wenn die Miete bereits beim Vormieterhaushalt deutlich höher lag.
   
• Kappungsgrenze:
  Die Kappungsgrenze besagt, dass Bestandsmieten innerhalb von drei Jahren maximal um 15 Prozent steigen dürfen und auch nur bis zur Höhe der im Mietspiegel aufgeführten ortsüblichen Vergleichsmiete. Ausgenommen sind auch hier Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen. 
   
• Milieuschutzgebiete: 
  Bestimmte Stadtquartiere – etwas mehr als 80 – stehen in Berlin unter sogenanntem Milieuschutz. Die soziale Zusammensetzung der Bevölkerung soll in diesen Gebieten erhalten bleiben und Verdrängungen verhindert werden. Dort gelten strenge Regeln etwa für Luxus-Modernisierungen, beim Abriss von Wohngebäuden sowie bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Beim Verkauf eines Hauses hat der jeweilige Bezirk zudem ein sogenanntes Vorkaufsrecht. 
   
• Mietenkataster:
  Die schwarz-rote Regierungskoalition hat als jüngste Maßnahme ein sogenanntes Mietenkataster für Berlin angekündigt. Es soll nach und nach aufgebaut werden und sämtliche Mietwohnungen im Land Berlin erfassen. Vorgesehen sind unter anderem Angaben wie Adresse, Wohnfläche, Anzahl der Zimmer und die Nettokaltmiete. Das Kataster, das in digitaler Form geplant ist, soll eine Einschätzung dazu ermöglichen, ob die Miete höher ist als zulässig.

Warum zeigt das alles offenbar keine Wirkung?

Laut Berliner Mieterverein fehlt es vor allem an flächendeckenden, effizienten Kontrollen, um Verstöße zu ahnden. «Noch immer sagen zu viele Vermieter: Ich nehme jetzt noch die Miete, die ich kriegen kann – bis es eben nicht mehr klappt, ohne dabei erwischt zu werden», berichtet Geschäftsführer Sebastian Bartels.

Zahlen der sogenannten Mietpreisprüfstelle deuten darauf hin, dass Verstöße gegen Mietpreisregulierungen gängige Praxis sind. An die Stelle können sich seit Anfang März 2025 Mieterinnen und Mieter wenden, die das Gefühl haben, zu viel zu zahlen. 

Im ersten Halbjahr konnte die Mietpreisprüfstelle eigenen Angaben zufolge 311 Fälle abschließend prüfen. Bei rund 96,5 Prozent wurden Verstöße gegen die zulässige Miethöhe festgestellt. In 194 Fällen stellten die Prüferinnen und Prüfer gar eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent fest – Wuchermieten. Solche stellen unter Umständen eine Straftat dar.